Проблемы легализации самовольной постройки 06.06.2018 – Posted in: Потребительское право

Самовольной признается постройка, возведенная: а) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; б) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; в) без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если земельный участок не оформлен надлежащим образом, то и с созданной на нем недвижимостью возникнут проблемы. Кроме того, если, например, вы построили жилой дом на земельном участке, предназначенном для других целей, дом также будет неузаконенным. Лицо, незаконно создавшее на земельном участке недвижимость, не признается её собственником. Отсюда самовольной постройкой нельзя распоряжаться – а именно дарить, продавать, сдавать в аренду и так далее. Постройка, признанная самовольной, подлежит сносу.

Проблемы легализации самовольной постройки

Инфоinfo
Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.

Вниманиеattention
Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п.

3 ст. 222 ГК РФ). Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться.
Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.
Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести.

Проблемы легализации и оформления самовольной постройки

N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.
26 которого особо указано, что необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. Более того, в Постановлении указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
При этом, как говорилось выше, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры к ее легализации. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство.

Однако заключение независимых экспертов может быть принято судом в том случае, если у организации имеется допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, обязательный по смыслу главы 6.1 Градостроительного кодекса РФ.

Важноimportant
Суд не примет заключение, основанное лишь на визуальном осмотре объекта.

Для подтверждения его безопасности и соответствия требованиям Свода правил по проектированию и строительству (СП 13-102-2003 от 21.08.03) необходимо проведение детального инструментального обследования объекта (постановление ФАС Центрального округа от 20.01.11 № А62-2291/2010).

Самовольная постройка: проблемы и пути решения

Таким образом, получение разрешения на строительство требуется во всех случаях, за исключением вышеуказанных. При этом объектом капитального строительства являются многоквартирные жилые дома, жилые дома, возводимые на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
В случае если земельный участок представлен для ведения садоводства или дачного хозяйства получение разрешения на строительство не требуется.
«

Общими условиями «законного» строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются: — участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов); — застройщик является правообладателем земельного участка (т.е.

Как узаконить самовольную постройку?

Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.Этот перечень не закрытый и, скажем прямо, недостаточно конкретный.Более четкое определение самовольной постройки содержится в ст.
222

ГК РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости, на это указано в п.

Способы легализации самовольной постройки

  • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
  • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
  • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
  • капитального ремонта объектов капитального строительства;
  • в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Этот перечень не закрытый и, скажем прямо, недостаточно конкретный.

Легализация самовольной постройки: возможности для маневра (мокеева и.)

В судебной практике возникают вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.

В законе данные вопросы также не регламентированы. Долгое время узаконение самовольных построек относилось к одной из наиболее простых категорий судебных дел.

Однако в последнее время законодательство и арбитражная практика по этому вопросу серьезно ужесточились. Как отмечалось ранее, этот процесс начался в 2006 году, когда были внесены изменения в статью 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и возможность узаконить самовольные постройки была отнята у всех, кроме собственников земельных участков и тех, кому земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.